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Les SCPI vont-elles passer le cap de la 2ème vague ?

Les sociétés civiles de placement immobilier ont résisté au premier confinement, avec un rendement certes en légère baisse, mais dont les loyers ont été recouvrés à 80% dès la fin du second trimestre. La plupart d’entre elles ont également continué à verser des dividendes, ce qui fait d’elles des classes d’actif à valeur sûre en raison de leur résilience. Ce nouveau confinement et les mesures restrictives qui l’accompagnent s’étendront au moins sur quatre semaines.

L’impact du confinement sur l’immobilier

Rappelons que les SCPI utilisent un parc diversifié d’immobiliers pour générer des loyers. Or, tout comme lors de la première vague, ces actifs n’ont pas réagi de la même manière face à la crise économique. En effet, certains locataires se sont retrouvés dans l’incapacité de s’acquitter de leur loyer, tandis que d’autres ont rebondi sur la situation pour tirer profit de la conjoncture. Ce sont surtout les immobiliers d’entreprise qui ont le plus souffert de l’économie en crise, excepté ceux reposant sur le secteur de la santé, de la grande distribution et de la logistique. L’immobilier de bureaux semble également sortir indemne de la crise malgré la généralisation du télétravail, grâce à une réorganisation et une réadaptation par rapport à son utilisation.

La collecte des loyers

Une majeure partie des activités sera à nouveau gelée avec ce reconfinement, ce qui va possiblement entraîner une fragilité financière plus marquée du côté des locataires exerçant dans ces secteurs vulnérables. Le paiement des loyers pourrait connaître des reports éventuels, notamment pour les locataires qui se retrouvent en difficulté de paiement.

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Il s’agit d’une nouvelle épreuve pour les SCPI, dont la collecte a déjà baissé au cours du premier semestre. Quoi qu’il en soit, près de 85% des loyers a été recouvré comme indiqué plus haut, et aucun risque de suspension du paiement des dividendes n’est à prévoir. Tout dépendra toutefois de la durée du confinement, et s’il sera prolongé ou non.

Quelles sont les SCPI les plus résilientes ?

Outre les SCPI fiscales qui reposent sur de l’immobilier résidentiel, les SCPI professionnelles diversifiées sont celles qui résistent le plus aux aléas économiques. Elles reposent en effet sur divers types d’immobiliers et de locataires, spécialisés dans différents domaines d’activité. Ainsi, l’ensemble du parc pourra continuer à produire des loyers provenant des locataires non affectés par la crise.

De plus, les SCPI disposent, pour la majorité d’entre elles, d’une réserve appelée report à nouveau qui sera débloqué en cas de coup dur. Ce RAN permettra de maintenir la SCPI à flot pendant un certain nombre de jours, dans le cas où tous les locataires seraient insolvables – ce qui ne risque pas de se produire pour une SCPI diversifiée.

Vers une nouvelle baisse du rendement ?

Le rendement pour ce dernier trimestre quant à lui pourrait connaître une nouvelle baisse. Notons toutefois que le taux de distribution sur valeur de marché n’est pas le même pour toutes les SCPI même en période saine, et qu’il connaîtra encore des variations pendant cette période incertaine. Dans l’ensemble, le rendement annuel prévu est de 3.8% à 4%, ce qui demeure toutefois toujours intéressant comparé aux autres types d’actifs. Rappelons d’ailleurs que le rendement de ce placement s’apprécie sur le long terme et non sur quelques mois.

En conclusion, les SCPI spécialisées dans le secteur résidentiel, dans la logistique, et dans le domaine de la santé continueront à tenir le coup. Les SCPI de bureaux ne connaîtront pas non plus de déclin selon les prévisions des spécialistes, contrairement aux anticipations de certains observateurs.

Les SCPI utilisant des actifs basés sur le commerce non essentiel subiront possiblement une période moins faste, de même que les SCPI hôtelières.

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